中银证券:新房二手房成交环比增速转正,百强房企4月单月销售额增速略有放缓
2023-05-06 19:55:51来源:乐居财经

乐居财经李礼5月6日,中银证券发布房地产行业第17周周报。

核心观点

本周新房、二手房成交面积环比增速转正,新房成交同比已经连续9周为正;二手房成交同比已经连续13周为正。43城新房成交面积为393.5万平方米,环比上升9.6%,同比上升14.7%,同比增速较上周下降了2.4个百分点;一、二、三线城市环比增速分别为12.9%、29.5%、5.1%,同比增速分别为113.6%、23.3%、-15.7%,同比增速较上周分别上升了5.3、17.2、8.2个百分点。15城二手房成交面积236.7万平,环比上升6.4%,同比上升61.2%,同比增速较上周下降了19.4个百分点;一、二、三线城市环比增速分别为6.8%、6.5%、1.7%,同比增速分别为9.6%、90.1%、69.6%,一、二、三线城市同比增速较上周分别减少了1.6、28.6、30.4个百分点。


(资料图片仅供参考)

新房库存面积环比上升、同比下降,去化周期同环比均下降。14城新房库存面积为1.02亿平,环比上升1.0%,同比下降2.9%;去化周期为12.4个月,环比下降0.3个月,同比下降4.8个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为1.3%、0.4%、0.0%,同比增速分别为3.0%、-13.0%、-13.4%;去化周期分别为10.2、11.1、12.0个月,环比分别下降0.5、0.2、0.0个月,同比分别下降5.6、3.8、3.4个月。

土拍热度有所修复,土地市场环比量价齐升,溢价率同环比均上升。百城成交全类型成交土地规划建筑面积2622万平,环比上升8.0%,同比下降21.1%;成交土地总价679亿元,环比上升188.8%,同比下降17.1%;楼面均价2589元/平,环比上升167.2%,同比上升5.0%;溢价率5.72%,环比上升228.7%,同比上升41.9%。

本周房企国内债券发行规模同比下降,环比上升。房地产行业国内债券总发行量为193.4亿元,同比下降22.6%,环比上升157.2%,净融资额为-35.9亿元。其中国企国内债券总发行量为176.6亿元,同比下降29.3%,环比上升220.0%,净融资额为-14.0亿元。民企国内债券总发行量为16.8亿元;总偿还量为38.7亿元,同比下降43.1%,环比上升101.8%;净融资额为-21.9亿元。

板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-2.0%,较上周上升2.7个百分点;相对沪深300收益为-1.9%,较上周上升1.3个百分点。房地产板块PE为14.36X,较上周下降0.32X。北上资金对计算机、电力设备、机械设备加仓金额较大,分别为30.98、28.48、12.94亿元。对房地产的持股占比变化为-0.04%(上周为-0.04%),净买入-4.40亿元(上周净买入-3.88亿元)

投资建议

4月25日,自然资源部部长王广华宣布,全面实现不动产统一登记。全国不动产统一登记并非新政,早在2013年不动产登记相关事宜就已启动,此政落实可以实现全国范围的房产信息透明化、可控可管理,是出台房产税的基础,但并非单独针对房产税而出,我们认为当前房产税正式征收的时机并未完全成熟,房地产市场目前仍处在缓慢修复期。本周,政治局会议再提支持住房需求、推动建立房地产业发展新模式、规划建设保障性住房。

房企销售持续修复,4月百强房企全口径销售额6328亿元,同比增长27.4%,单月增速虽较上月小幅下降1.7个百分点,但1-4月销售额累计增速提升至8.7%。同时CR50前的各梯队房企单月销售同比增速均提升,CR5、CR10、CR20、CR50单月全口径销售额增速分别为34%、43%、40%、33%,增速分别提升7.7、16.8、8.5、1.6个百分点。

核心重点城市政策利好仍在不断推出,本周杭州临平区全域放松限购,外地户籍只需1个月社保即可购房;自2022年9月以来,杭州不少区域实施了限购放松,富阳、临平、余杭、钱塘、萧山等区纷纷响应。此外,近期热点城市土拍市场热度也较高,上海、杭州、合肥集中土拍平均溢价率分别为7.0%、8.5%、12.4%,民营房企的投资意愿也有所复苏。我们认为市场仍处于温和修复阶段,土地市场活跃度也有所回升。

此外,本周央行公布了房地产相关贷款数据,开发贷余额增速有所提升。一季度末,房地产开发贷款余额13.3万亿元,同比增长5.9%,增速较2022年末高2.2个百分点;个人住房贷款余额38.94万亿元,同比增长0.3%,增速较2022年末低0.9个百分点。

具体标的,我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下,关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司;REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方;以及在行业大环境收缩的背景下,重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线:1)主流的央国企和区域深耕型房企,销售、拿地均有较好增长,行业见底复苏后带来β行情:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;2)主题性投资机会,包括REITs相关:大悦城、光大嘉宝、中新集团;房地产渠道相关的标的:贝壳、我爱我家。

风险提示

房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。

相关公司:中银证券sh601696

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